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安徽省安庆市岳西县聚焦群众安居需求 ，持续优化居住环境，让更多群众住上“好房子”。图为岳西县 ，一栋栋楼宇在青山环抱中拔地而起 。
吴均奇摄（人民视觉）
浙江省台州市仙居县南峰街道未来社区 ，一栋栋建筑美观 、配套完善的住宅楼，成为城市里一道靓丽的风景线 。
王华斌摄（人民视觉）
买商品 ，一手交钱、一手交货 ，对消费者来说理所应当。但在住房领域，过去很长一段时间内 ，中国实施商品房预售制度 ，许多购房者付款时买到的是“期房 ” 。预售制一定程度上促进了房地产行业发展，却也带来新建商品房有时“货不对板 ” 、未能按期交付等问题 ，影响购房者权益 。
“十五五”规划纲要明确 ，推动房地产市场平稳健康发展。其中提到，有力有序推进现房销售。这意味着，购房者期待的住房“所见即所得 ” ，正成为现实 。
现房销售好在哪儿？
——一方面从根本上解决交付难 、“货不对板 ”的问题；另一方面 ，拉长房企的建设周期，告别“高周转”的运作模式
多年来 ，很多购房者想买房时 ，通常有两种选择：要么买新房，但基本为期房 ，多数以年为单位交付；要么买二手房 ，购房者看房时对装修、房屋质量等心中有数，基本“所见即所得 ” 。
“买二手房 ，小区环境通常没有新房好。而买新房大多得等一年甚至更久才能拿到钥匙 。挑房时主要听营销 、看沙盘 、看样板间 ，最后房子建成什么样还不知道，让人不太放心 。 ”来自上海的购房者陈曦说。
新房能否也实现“所见即所得”？去年底 ，住房城乡建设部部长倪虹曾表态 ，在商品房销售上，推进现房销售制，实现“所见即所得 ” ，从根本上防范交付风险；继续实行预售的 ，规范预售资金监管，切实维护购房人合法权益 。
“十五五 ”规划纲要提出 ，“推行房地产开发项目公司制和融资主办银行制 ，支持满足房地产合理融资需求，有力有序推进现房销售” 。
从原先的商品房预售制 ，到如今要推进现房销售 ，中国的商品房销售制度为何发生这样的变化？
“主要目的就是实现‘所见即所得’，同时解决部分房企靠预售资金融资、实现快周转但不注重打磨产品的问题。 ”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为 。此外 ，还有助于避免地方靠规模化卖地但不注重交付和社区服务品质 、只注重增量不注重存量维护等问题 。
商品房预售制有其时代背景。上世纪90年代 ，中国为了解决住房短缺矛盾 、引导商品房发展，引入了商品房预售制 。1995年起施行的《城市房地产管理法》 ，专门明确了商品房预售应符合的相关条件 ，包括按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期等 。
“客观地说 ，商品房预售制促进了中国的城市化发展、房地产行业发展和相应的招商引资。 ”李宇嘉说。我国早期的商品房预售制 ，为城市的建设融资 、住房供给融资提供了支持，满足了彼时快速城市化 、工业化发展背景下的资金需求 。
然而 ，这种模式下也出现了地产界“高杠杆、高负债、高周转”的现象 。在房地产市场供求关系发生重大变化 、“土地财政”难以为继的背景下 ，住房预售模式已不再那么“吃香 ”。
围绕购房者普遍关注的住房交付问题，去年底 ，住房城乡建设部方面表示 ，保交房任务全面完成 。“在‘保交房’全面完成的基础上，要建立保障交付 、维护业主权益的长效机制 ，关键还是要现房销售 。 ”李宇嘉说。一方面 ，现售“所见即所得”，从根本上解决交付难、“货不对板 ”的问题；另一方面 ，现售拉长房企的建设周期 ，告别“高周转 ”的运作模式，驱动开发商更加注重打磨房屋品质，有利于行业转型 ，实现高质量发展 。
现售制度如何推进？
——因地制宜 。江苏徐州 、天津等地部分楼盘已开始实施
从有关部门此前提到要“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度” ，到“现房销售 ”被写入“十五五 ”规划纲要，推进现房销售的政策方向愈发明晰。那么 ，究竟哪些地方适合先施行现房销售？又应如何推进现售制度？
“适合先开展现房销售的地区有几类 。”李宇嘉分析 ，一是片区内新房较少，存量房占绝对主导的区域 。这些地方新房需求大 、供给少 ，购房者改善性需求潜力大 ，愿意为好产品支付一定溢价；二是片区内此前存在住房交付问题，导致市场对期房接受度较低的；三是片区内高品质住房需求潜力本身就较大 ，购房者属于“高净值人群 ” ，愿意支付更高溢价、个性化需求突出。
业内人士分析，从已有的现房销售项目看 ，其推进路径大致可分为三种：一种是主动型现房项目 ，即企业主动的战略选择，项目规划期就为现房销售；第二种是“强制型 ”，在土地出让时就要求为现房项目所用 。比如深圳的部分住宅地块在土地出让规则中 ，明确要求全部现房销售 。还有一种是“被动型” ，由于期房阶段性去化缓慢，房企资金回流困难 ，在符合相关条件的基础上 ，开发商将期房转为现房销售。
目前国内已有多个城市，采用不同模式施行现房销售。在江苏徐州 ，某房企近日宣布正式落地“主动现房战略 ” ，旗下试点项目采用“先建后售 、全实景呈现 ”模式，不卖期房 ，不做沙盘 ，让购房者“看过再买” 。在天津，最近开盘的某现房销售项目 ，主打“买入即交付” 。据项目公开数据 ，开盘3小时，项目去化就超过七成。在江西南昌，今年初某楼盘宣布实施“主动现房销售 ” ，购房者可在项目现场看到实景园林 、地下车库等真实配套 。
“以徐州的现房销售项目为例 ，房企选择徐州作为首个试点城市并非偶然 。这和企业在徐州市场的深耕程度有关，是其敢于试水现房销售的市场前提。 ”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为 ，房企在具备品牌认知、客户基础的城市 ，进行新模式试点，可以部分对冲市场对新模式的接受风险 ，并借助口碑积累 ，实现快速转化 。
总的来说，无论是哪种现售模式 ，都透露出鲜明的政策信号：房地产行业正从预售模式向“所见即所得”的现售模式有序推进 。中指研究院企业研究总监刘水认为 ，现房销售是行业转型必然方向，但转型仍需时间。未来估计行业在较长时间内将处于“预售为主 、现房为辅 ”的模式 ，但现房销售在重点城市和高品质项目中的占比有望进一步提高 。
对房企影响多大？
——房企现金流及融资渠道要求更高 ，需要具备更强的产品实力
现房销售，有利于更好保障购房者利益 。
“去年决定要买房以来，我和家人就不停看房 ，其中中意的两个小区 ，环境 、绿化都很好，但都得等一到两年才能交房。 ”来自浙江的许昕雨说 ，最后 ，她买了一套现房，价格比之前看的期房贵30来万 ，“但我们都觉得值 。一方面 ，现房不用担心烂尾风险，买了很快就能开始装修 ，入住周期短 。另一方面 ，现房更实在，看房时看中哪套就是哪套 ，各个房间的采光、前后楼栋的间距等细节都能看到 ，比看沙盘踏实多了。”
推进现房销售，更将对中国的房地产行业产生深远影响。
首先，房企的“资金玩法 ”彻底变了 。
“在预售制下 ，期房的销售周期通常较短 ，在一年左右 。 ”李宇嘉说。短周期，意味着“快投入”：拿地快 、开工快 、销售快 ，这种资金快周转的模式下 ，杠杆效应强，风险较大 。“而现房销售的周期可能在两三年 ，需要房企合理预判届时的市场需求、价格变化 ，以确定产品的定位、设计研发 、价格等主要指标 。 ”这意味着，房企要具备充裕的现金流 、畅通的融资渠道和理性的投资评估。
其次 ，卖房的逻辑从“卖预期 ”转向“能验证” 。
房子是用来住的 。过去 ，在商品房预售模式下，购房者买房通常是看图纸、看样板间 ，但是最终实物品质如何 ，只有等到交房时才能验证。而在现房模式下，购房者可以实地看采光 、通风 、社区环境，开发商的产品需要接受现场验证 。因此 ，房企需要更加务实 ，具备较强的产品实力 。
业内人士认为，伴随现房销售的推进 ，市场结构或将进一步分化。
“对行业来说 ，推进现房销售可能迎来一波洗牌 。 ”李宇嘉说，一方面 ，这将淘汰掉“泡沫较大 ”的企业 ，让住房回归居住属性；另一方面，一些中小房企或将迎来发展机遇 。“中小房企项目较少 ，对本地需求较熟悉 ，擅长做定制化的小而美产品。而对于龙头房企来说，基于此前大量项目积累的数据 ，他们能全面掌握客户需求；加上大房企本身在设计、物业等全过程管理中的把控能力较强 ，其消化现售成本的能力更强，也有实力打造宜居的‘好房子’。”（记者 廖睿灵）
《人民日报海外版》（2026年05月21日 第 07 版）
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